对于养老，许多人的观念（niàn）还（hái）停留在硬件的打造，以为有更（gèng）好的医疗设施、引进知（zhī）名的养老（lǎo）机（jī）构，就是在做（zuò）养老（lǎo）小镇，对（duì）于这个，我完全（quán）不能认同，养老小（xiǎo）镇不等同于养老院，养（yǎng）护功能只是养老小（xiǎo）镇的基础配套，养（yǎng）老小镇更重要（yào）的功能，是（shì）给健（jiàn）康老人提供快乐、活力、精神满足的（de）生活家园（yuán）。同时，养老小镇不（bú）是做慈善，需要盈利，除了环境好、空气好、配套好外，养老（lǎo）小镇（zhèn）最（zuì）重要的是找到合适的运（yùn）营模式。

 

A、养老院与养老小镇的不同

这里我们必须厘淸养老院和养老小镇的不同定（dìng）义：

养（yǎng）老院是（shì）以（yǐ）医、养、护为主的机构运营（yíng）主（zhǔ）体，强调（diào）医、护的（de）功能（néng），注重的是老人身体和生命的（de）维（wéi）护（hù）。也就是说入住养老院的更（gèng）多是半自理、失能的老人。

而养（yǎng）老小镇（zhèn）则（zé）是以希（xī）望独立生活的老人以及服务于老（lǎo）人的其他产业（yè）的聚（jù）集而形（xíng）成的聚集地。强调的（de）是老年生活，包括了更多精（jīng）神层面的需求（qiú）。特别注重（chóng）空气质量、自然资源、人（rén）文（wén）环境、生（shēng）活休闲配套，当然（rán）针（zhēn）对老（lǎo）人的医、护配套也是重点。

B、养老小镇（zhèn）盈利模式的误（wù）区

在讨论期间，我更关（guān）注养老地产的运营模式和盈利模式。现在（zài）很多（duō）开发商都开始（shǐ）进入养老（lǎo）地产（chǎn），但在全（quán）国成（chéng）功（gōng）的却不多。所有的（de）开发商或者养老院长，把赚（zuàn）钱的目光对准的是入住的老人——什么会员费、动辄几百（bǎi）万的入门费、每（měi）月大几千的生活费。老人退休后收入本来就不高，还要（yào）把他（tā）们仅剩的保（bǎo）命钱搜刮一（yī）空，这是极其没（méi）有道德和良知的行（háng）为。有人会说我们养老服（fú）务（wù）本（běn）来就是（shì）针（zhēn）对（duì）高收入的那部分少数（shù）群体的，那么，中国更多的一般收入的老人（rén）们就不需（xū）要养老了（le）？开发商首先应（yīng）该有（yǒu）强烈的社会责（zé）任（rèn）感，这是我一直强调（diào）的。当（dāng）然（rán），我们也不能（néng）要（yào）求开发商只做雷锋。那么，如何既满足大多数老人的（de）养老需求，又能实现可预期的开发利润？这就需（xū）要模式的创新：开发模（mó）式、运营模式、盈（yíng）利模式的全面创新。讨论中（zhōng）大家认为（wéi）很难，包括现在很（hěn）多大（dà）的（de）开发企业也（yě）没能找到更好的方向。

C、正（zhèng）确的养老（lǎo）小镇盈（yíng）利模式

在养老模式的（de）研究推演过程（chéng）中，什么是我们（men）关（guān）注的重（chóng）点（diǎn）？是人，是我们服务的老年人（rén）群体（tǐ），研究他们的切身需求。特别是老人（rén）的三大需求：直接需求、精神需求与关联（lián）需求。直接需求，如（rú）医疗康复、家政（zhèng）服务、卫生护理等；精神需（xū）求，如社交、休闲娱乐等（děng）；关联（lián）需求，如子女前来看望带来的餐饮（yǐn）、住宿需求等。

另（lìng）外有一些需求则是个性的，比如对于自（zì）理、半自理（lǐ）以及失能（néng）老人，在养护服务需求上就有明显的差异性（xìng），项目（mù）在功（gōng）能（néng）设置及份额配比上也（yě）要科（kē）学（xué）合理设置。

小镇（zhèn）的功能（néng）重在养，养身、养（yǎng）心、养情，而这样的小镇往往不（bú）仅（jǐn）是被老（lǎo）人所钟情（qíng），也同样被很多有度假需求的人所（suǒ）向往，也（yě）就是说，这样的小镇不仅（jǐn）具（jù）备了（le）养老功能，同（tóng）时也具备了度（dù）假的功能。因（yīn）此，这就（jiù）注定了（le）小镇不（bú）仅仅只有（yǒu）老（lǎo）人，还有更多的是其他关联产业的服务人员和（hé）度（dù）假旅居的人。如此规模（mó）的（de）人口聚集，没有房地产的开（kāi）发能成立（lì）吗（ma）?

当（dāng）然（rán），文旅、养老小（xiǎo）镇的房地产开发绝不同（tóng）于城市的地产开发，无论是建筑产品还是（shì）环境设计（jì）、配套功能，都必（bì）须（xū）根据小镇的定（dìng）位（wèi）和需求来规划，特别是关联产业的布局尤为重要（yào）。

目前，也只有做好了养（yǎng）老地产（chǎn）的开（kāi）发，投（tóu）资者也才有能力真正（zhèng）开发（fā）和运营养老产业、养老院，绿城的乌镇雅（yǎ）园、泰康保险（xiǎn）无不如此（cǐ）！

目前养老模式有很（hěn）多，但（dàn）我（wǒ）们将会有所创新，其盈利模式主要是养（yǎng）老产业链的开（kāi）发、养（yǎng）护运（yùn）营、养老公（gōng）寓出租。我们将用地产开（kāi）发的（de）盈利弥补（bǔ）养老院的不足。

D、养老小镇的产业规划

养老院（yuàn）不（bú）赚钱，养老产业才赚钱！

养（yǎng）老产业除（chú）了有养老院（yuàn）外，还（hái）包括老（lǎo）年人康复医院（yuàn）、养老公寓、老年人大学、教育配套、商场等等，以及其（qí）他养（yǎng）老的链条都（dōu）可以（yǐ）产（chǎn）生经济效（xiào）应。另外（wài），一个（gè）老人居住（zhù）在项（xiàng）目，还能吸引三代人前来探望以及（jí）消费，这（zhè）是一个很好的（de）盈利点。很多人之（zhī）所以不（bú）赚钱，是因为（wéi）把（bǎ）养老项（xiàng）目等同于养（yǎng）老院，盖个（gè）房子以为老（lǎo）人就会来，当然会遭遇失（shī）败（bài）。

我们（men）经常说老年（nián）人是“越老（lǎo）越小”，年纪越（yuè）长对童真、童趣更多一（yī）份（fèn）渴望，也更喜欢人多热闹的氛（fēn）围，那么在（zài）项目商业、幼儿园、学校的设置上（shàng）就（jiù）应当考（kǎo）虑与养（yǎng）老院的（de）关联关系。

我提出过一个非（fēi）常（cháng）新颖的想法——建一个高端幼儿园。现在很（hěn）多老人退（tuì）休了都要在家带孙子、孙女，他们不（bú）想去养老院，儿女也（yě）不让他们去。但如（rú）果将幼儿园引入（rù）养老项目，就（jiù）可（kě）以解决“老人带孩子以及小孩（hái）上学”的问题。“你想（xiǎng）一想，一套十几（jǐ）平（píng）方米的（de）养（yǎng）老公寓（yù），首（shǒu）付不高（gāo），配套也（yě）齐全，谁不愿意（yì）？”

接（jiē）下来（lái）就是如何厘清各业态间的逻辑关系。以养老（lǎo）为核心，那么相关的资源就必须向这（zhè）里倾斜（xié）；其他业（yè）态（tài）不仅资源配置要节（jiē）制，而且在总体（tǐ）规划、功能和（hé）价值（zhí）定位上也要扮演相对配合、从属的角色（sè），从而将养（yǎng）老业态的核心价值充分发挥出来。其他的指标，如面积空（kōng）间（jiān）、配套设施等也要有综合的考（kǎo）量。这里（lǐ）要注意的是，项目养老部分绝不可是简（jiǎn）单的养老（lǎo）院（yuàn），而是必（bì）须能（néng）带动旅游、休闲、商（shāng）业等业态（tài），实现（xiàn）相互协调、共同发（fā）展，产生“1+1＞2”的共振效应。

这（zhè）实际上也是（shì）非（fēi）常考验操盘者的（de）眼光、胸怀和经验，对项目的理（lǐ）解得透（tòu）不透彻，对项（xiàng）目（mù）的定位把握得准不准确，对各种业态（tài）熟不熟悉，对新型地产发展（zhǎn）的趋势了（le）不了解，都决定着项目未来走向何（hé）方（fāng）、能达（dá）到什么样（yàng）的水平（píng）和高度。

除了（le）气（qì）候（hòu）宜人（rén）、空（kōng）气清新、环境优美（měi）的地方，养老小镇还特别适合与保（bǎo）健品相关（guān）联。作为泸沽湖之姊（zǐ）妹湖，丽江市永（yǒng）胜（shèng）县程海湖边（biān）上（shàng）出现多个“百岁村”。这里生产全国（guó）独一无二（èr）的高（gāo）原生物（wù）——螺旋藻保健品。因此，我建（jiàn）议程（chéng）海保尔集团（tuán）把养老养生（shēng）作为主导产（chǎn）业（yè），螺旋藻为辅（fǔ）助，在人（rén）群导入的基础上发展文旅和宜居小镇。

E、养老小镇的人性（xìng）设计（jì）

在规划设计方面，要（yào）充分考虑（lǜ）目标人群（qún）的性格和生（shēng）活（huó）特（tè）征。如大连旅顺阳光海岸生态养（yǎng）老度假城项目（mù），定位为（wéi）中国首个（gè）国际（jì）养老试验基（jī）地。俄（é）罗斯风情小（xiǎo）镇是其（qí）核心价值点所在（与俄罗斯政府签（qiān）约打造（zào）专（zhuān）门（mén）针对俄罗斯客户的（de）风情（qíng）小（xiǎo）镇）。那么在规划设计上就不仅仅是（shì）让俄罗斯朋友宾至（zhì）如归，而是要更进（jìn）一步：感受如同家乡（xiāng）一般（bān），而（ér）气候（hòu）、环境更舒适。只有这样，才（cái）能算得（dé）是上地道的俄（é）罗斯风情，不仅（jǐn）对俄罗斯客户具备（bèi）强大的吸引力，同时也是项（xiàng）目独特的魅力所在，成为项目（mù）品（pǐn）牌树立和（hé）传播的支（zhī）点。比（bǐ）如俄（é）罗斯人热（rè）情（qíng）、奔（bēn）放甚至（zhì）有点好斗，喜欢（huān）喝酒（jiǔ）、跳舞和音乐，户外活（huó）动（dòng）是其（qí）生活的重要（yào）组成部分，广（guǎng）场是其（qí）城市不（bú）可缺少的组成（chéng）元素，是（shì）各种社交生活的中心。

F、养老小（xiǎo）镇的（de）运营平台

既然敢（gǎn）定（dìng）位于“中国首（shǒu）个国际养老（lǎo）试验基地（dì）”，那么在养老服务上本项（xiàng）目也是高要求、高水准，请来有经验的“洋教练”指导作（zuò）战：养老部分由美国（guó）专业设计所进行设计，运营管理由美国专业养老机构来把（bǎ）控。引入美国养老（lǎo）机构，就是为了在目前（qián）国（guó）内养老服（fú）务还不够（gòu）专（zhuān）业的背景下，以专业服务来（lái）形成（chéng）差异化竞争优势。

那么项（xiàng）目（mù）首先在（zài）产（chǎn）品的设计上（shàng）就（jiù）要把专业做扎（zhā）实，养老部分（fèn）的设计切（qiē）不可操之过急，而是应（yīng）当让美国养（yǎng）老机（jī）构将一（yī）些相关功能（néng）要求、技术指标和（hé）设计（jì）意见发（fā）过（guò）来，并结合国际、国内养老发展（zhǎn）的趋势、特点进行综合（hé）考虑，既充分发挥专业机构的专业能力（lì），又能（néng）够切实落地、持久运营。

在（zài）盈利模式上我建议（yì）赶快设计开（kāi）辟（pì）一个“中国区”，通过物业出售和（hé）持有运（yùn）营并举来平衡项（xiàng）目投入资（zī）金。所谓墙（qiáng）外开花墙内香，不仅是俄（é）罗（luó）斯人喜欢，这（zhè）种特殊（shū）的国际文化风情必然会吸引国内的客户群体。因此“中国区”的开辟必将（jiāng）和俄罗（luó）斯风情小（xiǎo）镇形（xíng）成双轮驱动、交（jiāo）替互（hù）补（bǔ）。

但（dàn）要（yào）注意的是，“中国区”切不（bú）可再去卖房子，而（ér）是要卖服务（wù）。因（yīn）此（cǐ），“中国区”是（shì）专（zhuān）门针对自（zì）理型（xíng）客户，但是设施要（yào）和俄罗斯风情小镇共享，另外（wài）还要设计食（shí）堂（táng）、影（yǐng）院、康乐设施等等（děng），使老人进来真正过得舒心，做（zuò）到卖服务（wù）而不是卖房（fáng）子。

开发者要有（yǒu）长远的眼光，设计好相关的配套（tào）产（chǎn）品，慢慢熬好“一锅汤”，才能让消费者“唇齿留香”、回味无穷，来了还想再来。


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